Все о правильной покупке земельного участка

Как каждая сделка купли-продажи, приобретение почвы может иметь много ухищрений и подвохов в пользу продавца. Так какие конкретно верные шаги необходимо сделать, дабы почва вашей грезы была у вас под ногами?

Премудростями купли-продажи земельного надела с нами поделилась юрист Алина Черняк. Приобретение земельного надела как недвижимой вещи* в собственность начинается с заключения контракта купли-продажи между покупателем и продавцом. Согласно соглашению одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный надел) второй стороне (клиенту), которая, со своей стороны, обязуется принять товар и уплатить за него определенную финансовую сумму**.

Перед тем как брать почву, нужно определить, к какой категории относится выбранный участок.

Сельское хозяйство: в случае если это категория земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право приобретения в собственности субъекту РФ либо органу местного самоуправления.

Воздействие клиента: убедиться, что такое право не нарушено, что продавец уведомил заинтересованных лиц и взял их отказ воспользоваться таким преимущественным правом.

Почва поселений: участки, относящияся к категории земель поселений, продаются без разрешений иных лиц, не считая участников неспециализированной совместной собственности – супругов.

Воздействие клиента: проверить, существует ли участник совместной собственности (т.е. муж(а)). В случае если имеется, то должно быть письменное разрешение второй половины на продажу совместной собственности.

Чтобы участок не пустовал и на нем возможно было вести строительные работы, нужно разрешение:

? о дачном постройке;

? под личное жилищное строительство.

Действия клиента: убедиться в наличии подтверждающих такое разрешение документов.

Содержание соглашения купли-продажи

Серьёзные моменты в контракте купли-продажи, без которых он будет принимать во внимание недействительным:

Предмет контракта

В контракте должны быть указаны сведения, разрешающие идентифицировать земельный надел, установить его правильное местонахождение:

? адрес;

? кадастровый номер;

? площадь;

? категория земель;

? целевое назначение;

? иные сведения, разрешающие определить участок на территории конкретного регистрационного округа.

Площадь земельного надела обязана соответствовать площади, упомянутой в правоустанавливающих документах продавца (соглашения купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные ответы, акты национальных органов, распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности).

Условие о цене

Должна быть указана конкретная цена за целый участок или за единицу площади вместе с указанием неспециализированной площади участка, подлежащего передаче от продавца к клиенту.

На заметку клиенту: цена возможно указана исходя из кадастровой цены данного участка. Кадастровая цена есть нормативной и значительно ниже рыночной. Другими словами, в случае если продавец показывает в контракте цену ниже кадастровой, стоит задуматься о законности его намерений.

Список документов, каковые обязан «настойчиво попросить» клиент от продавца перед заключением соглашения купли-продажи земельного надела:

1. Правоустанавливающий документ.

2. Кадастровый паспорт земельного надела.

3. Разрешение уполномоченного национального органа на постройку (дачное либо ИЖС).

4. Выписка из ЕГРП об отсутствии запрещений и обременений.

5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права приобретения земельного надела.

6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Примечание: в случае если продавец – юрлицо, лучше проверить уставные документы, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.

Обремененная почва

Действия клиента: узнать, нет ли каких-либо обременений данного земельного надела, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас участка земли. Выписка разрешит заметить зарегистрированные обременения, к примеру:

? права третьих лиц на пользование этим участком и др.;

? наличие либо отсутствие арестов земельного надела (иски по определению суда). Арест свидетельствует полный либо частичный запрет осуществления сделок с имуществом, прежде всего – запрет на отчуждение.

На заметку клиенту: в случае если продавец отказывается упоминать в соглашении о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не берите данный участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца. И не поддавайтесь его заверениям, что по окончании приобретения обременения возможно снять, разрешения на постройку дома взять и почвы из одной категории перевести в другую.

Это крючки, на каковые попадаются юридически неподкованные граждане. Получайте лишь «чистый» участок, с «чистыми» документами.

Часть в праве неспециализированной собственности

Действия продавца: за месяц до продажи собственной доли уведомить остальных участников о собственном намерении в письменной форме, сказать цену, за которую предполагается реализовать участок, и иные условия. Остальные участники или изъявляют желание приобрести долю, или отказываются. Тогда продавец-участник вправе реализовывать собственную долю любому лицу***.

Действия клиента: направляться убедиться, что преимущественное право остальных участников не нарушено и имеется письменное подтверждение того, что они не возражают против таковой продажи третьему лицу.

Часть почвы

Неизбежным мероприятием при покупке части земельного надела есть выделение данной доли в отдельный участок.

Действия: поделить земельный надел с составлением отдельного кадастрового замысла на любой оказавшийся по окончании разделения участок. Затем нужно зарегистрировать право на участок.

На заметку: на ком из сторон соглашения будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сходу.

Нужна ли госрегистрация?

Госрегистрации подлежит лишь переход права собственности на земельный надел от продавца к клиенту, и реализуется он методом подачи заявления обеих сторон. Сам контракт купли-продажи не регистрируется. Дополнительной мерой по отношению к контракту может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое разрешит почтовым отправлением подать документы на госрегистрацию перехода права собственности.

На заметку: для нотариального удостоверения нужно выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. И, в случае если подача документов на госрегистрацию права собственности осуществляется не покупателем и продавцом, а сторонним лицом, нужно сделать доверенность с указанием списка действий, каковые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

Примерный список документов для госрегистрации перехода права собственности на земельный надел (контракт купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата случилась):

1. Правоустанавливающий документ;

2. Соглашение купли-продажи.

3. Передаточный акт.

4. Кадастровый паспорт земельного надела.

5. Доверенность на представителя.

6. Документ, удостоверяющий личность заявителя. В случае если юрлицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт либо другие документы, удостоверяющие личность.

7. Прошение о госрегистрации.

8. Уставные документы продавца-юрлица.

9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.

Передаточный акт

Необходимым документом, сопровождающим контракт купли-продажи почвы, есть передаточный акт. Он подтверждает осуществление обязательств сторон по приёмке и передаче имущества. Акт должен быть подписан по окончании подписания соглашения, но перед осуществлением государственной регистрации перехода права собственности****.

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Земельный кодекс Российской Федерации.

3. закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с дополнениями и изменениями, начинающими действовать с 07.03.2012).

4. закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О национальном кадастре недвижимости».

5. Распоряжение Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой цене земельных участков до сведения плательщиков налогов».

Полный список документов, нужных для государственной регистрации перехода права собственности на земельный надел на основании сделки по приобретению земельного надела возможно взять на сайте национальных и муниципальных одолжений .

Орган, осуществляющий госрегистрацию – территориальный орган Росреестра (Федслужбы госрегистрации, картографии и кадастра).

*п.1 ст.130, п.1 ст.549 ГК Российской Федерации

**п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК Российской Федерации

***п.2 ст.250 ГК Российской Федерации

****ст.556 ГК Российской Федерации

Также читайте:

  • Все тайны российских соков
  • Всякие бухгалтеры нужны
  • Вся правда о бизнес-тренингах
  • Вуаль манящих ароматов. История парфюмера Коти
  • Вячеслав Кулагин: Бензин дорожает из-за падения рубля

Какие документы нужно проверить при покупке дома и земельного участка?


Вам будет интересно, Подобрано именно для Вас: